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南宁市历史文化街区“老南宁·三街两巷”(二期)旧改项目(第一批)(兴宁路民族大道兴宁路西一里围合片区)国有土地上房屋征收补偿安置方案

撰写时间:2016-07-01 10:58  
    根据城市建设规划需要,为改善城市居民的居住环境,需对南宁市历史文化街区“老南宁•三街两巷”(二期)旧改项目(第一批)(兴宁路民族大道兴宁路西一里围合片区)范围内房屋实施征收。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院第590号令)及《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(南府发〔2012〕6号)等有关规定,并结合本项目实际情况,制定本方案。
    一、 项目概况
    南宁市历史文化街区“老南宁•三街两巷”(二期)旧改项目(第一批)(兴宁路民族大道兴宁路西一里围合片区)是由民族大道西段、兴宁路和兴宁路西一里组成的围合区,东面以兴宁路为界,南面以民族大道西段为界,西面以江滨路为界,北面以兴宁路西一里为界共同组成项目的范围。具体以规划蓝线图划定的范围为准。土地级别分别为商业一级、住宅一级、工业一级。
    经初步调查,南宁市历史文化街区“老南宁•三街两巷”(二期)旧改项目(第一批)(兴宁路民族大道兴宁路西一里围合片区)用地总面积约4430平方米,被征收建筑物总面积约5470㎡,其中住宅面积约3211㎡,非住宅面积约2259㎡;涉及被征收户36,其中单位5,房改房21户,私户10户。(具体数据以实际签约为准)
    二、房屋征收范围
    兴宁路、民族大道、兴宁西街围合片区范围内;
    兴宁路:39、41、43、45、47、49、51、53、55、57、59、61号;
    民族大道:37号;
    兴宁西街(原兴宁路西一里):1、3、7、9、11、13、15、15-1、17、19号。
    上述房屋征收范围内的门牌以及所列门牌内房屋、附属物的具体界线,均以蓝线图确定的范围为准。
    蓝线图自公告之日起在项目实施地点张贴公布(张贴地点:兴宁路61号、民族大道37号、兴宁西街19号)。相关单位或个人可以到兴宁区房屋征收补偿和征地拆迁办公室查询(地址:厢竹大道63号兴宁区人民政府主楼711室,联系电话:0771-3290759)。
    三、房屋征收部门
    房屋征收部门:南宁市城乡建设委员会,日常管理工作由南宁市国有土地房屋征收补偿办公室负责。
    征收实施部门:南宁市兴宁区人民政府。
    兴宁区人民政府受南宁市城乡建设委员会的委托,承担本项目房屋征收与补偿的具体工作。
    四、被征收房屋的评估
    (一)被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。
    (二)房地产价格评估机构的选取由被征收人协商选定,在征收决定发布之日起15日内协商不成的,由征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票选取或者采取摇号,抽签等随机方式确定。
    (三)被征收人对评估结果有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向南宁市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
    五、房屋征收补偿的原则
    (一)征收部门被征收人应当订立《房屋征收补偿安置协议》(以下简称协议)。协议生效后,按照协议约定的进行搬迁。
    (二)被征收房屋价值的补偿,不得低于征收公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
    类似房地产是指与被征收房屋在区位、用途、面积、建筑结构、新旧程度、权利性质等方面与被征收房屋相同或者相似的房地产;类似房地产的市场价格,是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产的市场价格,既包括了被征收房屋的价值,也包括了房屋占用范围内土地使用权的价值。
    (三)对手续不全、改变结构及用途的被征收房屋,由评估机构出具的分类评估报告按本方案第十、十一、十二条规定进行补偿。
    六、住宅房屋的补偿
    根据本项目情况,采取货币补偿和产权调换方式。
    (一)选择货币补偿
    1、住宅房屋征收补偿主要包括被征收房屋的价值补偿(详见分户评估报告)、构筑物的补偿、搬迁补助、临时安置补助费(9个月)、按时签约奖励(奖励以户为单位,私有房屋按房屋所有权证计,房屋共有权证合并计为一户;直管公房和单位房屋承租户按租赁凭证计)等补偿。
    2、选择货币补偿的被征收人,符合购买拆迁安置小区房屋或者其他住房保障条件的,可按有关规定购买拆迁安置小区房屋等保障性住房,购买面积、价格等按我市相关政策执行。
    3、被征收人选择货币补偿并在房屋征收决定确定的签约期限内签约,且放弃购买拆迁安置小区等资格的,可以在被征收房屋分户评估价格基础上增加20%的货币补偿。
    4、被征收房屋为住宅房屋且用于出租的,搬迁费有约定的,从其约定;没有约定的,支付给承租人。
    (二)选择产权调换补偿的
    选择产权调换补偿主要包括用于产权调换房屋的价值、构筑物(附属物)的补偿、搬迁费的支付、产权调换临时安置补助费、按时签约奖励(奖励以户为单位,私有房屋按房屋所有权证计,房屋共有权证合并计为一户;直管公房和单位房屋承租户按租赁凭证计)等补偿。
    1、 征收住宅房屋选择产权调换的,产权调换房屋原则上主要安排在南宁市历史文化街区“老南宁•三街两巷”(二期)旧改项目(第一批)(旧百货大楼片区)安置区域内回迁。
可在下列两种调换比例中选择一种进行产权调换:
    (1)选择产权调换房屋按照套内面积1:1调换的,调换房屋套内面积超出被征收房屋套内面积的部分应结算差价,超出的面积在10平方米以内(含10平方米)的部分,按照征收决定公布时本市上一年度经济适用房最低价结算差价;超出的面积在10平方米以上的部分,按照交房时房产部门近期公布的同地段类似商品房平均价格结算差价。安置房屋公摊面积与被征收房屋公摊面积差额部分不结算差价。
    征收实施单位提供用于产权调换的安置房套内面积不足被征收房屋套内面积的,不足部分按照被征收房屋价值标准或安置房屋销售价格,按就高原则给予被征收人货币补偿。
    (2)选择产权调换房屋按照建筑面积(含公摊)1:1.3调换的,调换房屋建筑面积超出应调换面积部分应结算差价,按照交房时房产部门近期公布的同地段类似商品房平均价格结算差价。
征收实施单位提供用于产权调换的安置房建筑面积不足被征收房屋建筑面积的,不足部分按照被征收房屋价值标准或安置房屋销售价格,按就高原则给予被征收人货币补偿。
    2、被征收人自行选择地点安置的,应按规定结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
   3、被征收人选择征收部门提供用于产权调换的安置房屋,产权调换房屋的面积、楼层、朝向、房号,按照先签约、先搬迁、优先选房的原则进行;同时间签约、同时间搬迁的以抽签、摇号等方式确定选房顺序。
    4、被征收房屋为住宅房屋且用于出租的,搬迁费有约定的,从其约定;没有约定的,支付给承租人。
    七、非住宅房屋的补偿
    非住宅房屋征收补偿主要包括被征收房屋的价值补偿、构筑物的补偿、搬迁补助、停产停业损失的补偿。
    (一)被征收房屋为产权商业铺面的,可选择货币补偿,也可选择产权调换,产权调换房屋原则上主要安排在南宁市历史文化街区“老南宁•三街两巷”(二期)旧改项目(第一批)(旧百货大楼片区)安置区域内回迁,按建筑面积1:1的比例回迁,调换房屋面积超出原被征收房屋面积的部分按开盘时同类房屋市场售价结算,不足的部分按评估价补偿。
经认定为事实铺面的,可根据不同年限按介于原用途评估价和商铺评估价之间一定比例货币补偿;或可在南宁市历史文化街区“老南宁•三街两巷”(二期)旧改项目(第一批)(旧百货大楼片区)安置区域内新建商业设施3层或3层以上按建筑面积1:1的比例回迁,调换房屋建筑面积超出原被征收房屋建筑面积的部分按市场售价结算,不足的部分按评估价补偿。
    (二)被征收房屋为办公、旅馆的,原则上实行货币补偿。若南宁市历史文化街区“老南宁•三街两巷”(二期)旧改项目(第一批)(旧百货大楼片区)安置区域内建设有办公、旅馆等用途的房屋,则按建筑面积1:1的比例回迁,调换房屋建筑面积超出原被征收房屋建筑面积的部分按市场售价结算,不足的部分按评估价补偿。
    (三)非住宅房屋的停产停业补偿费的归属,有约定的,从其约定。没有约定的,支付给承租人。
    八、构筑物补偿、搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补偿费的标准
    (一)围墙(12墙或24墙)每平米按90元或150元补偿;
    (二)水泥地面按厚度和埋设钢筋等不同情况确定,厚度在0.1米至0.3米,分别按每平米37元—117元补偿;
    (三)住宅、非住宅房屋电话迁移费260元/部,有线电视安装费340元/户;
    (四)住宅、非住宅房屋宽带迁移费260元/户或按实际安装费用补偿;
    (五)住宅、非住宅房屋空调迁移费:窗式、壁挂式250元/台;柜式 300元/台;
    (六)搬迁误工费每户500元/次(按2次支付);
    (七)房屋所有权证办证补助费:300元/证;
    (八)住宅搬迁费按每平方米每次10元进行补偿(按2次支付);
    (九)非住宅房屋的搬迁补助费按房屋建筑面积每平方米每次10元补助或以实际搬迁的货物和设备拆装、调试及运输的市场价格费用标准;
    (十)实行货币补偿的住宅临时安置补助费标准,非住宅房屋停产停业补偿费标准(按土地级别计算)
    住宅房屋给予9个月的临时安置补助费18元/平方米·月;
    铺面给予6个月的停产停业补助费,200元/平方米·月;
    办公用房给予12个月的停产停业补助费,18元/平方米·月;
    旅馆旅社用房给予6个月的停产停业补助费,18元/平方米·月;
    工业用房给予12个月的停产停业补助费,12元/平方米·月;
    其他用房给予6个月的停产停业补助费,8元/平方米·月。
    (十一)实施产权调换的临时安置补助费标准
    被征收人自行安排周转房的,在过渡期内,临时过渡补助费按18元/平方米·月支付,在过渡期内除按规定享受临时过渡补助费外,另由征收部门按400元/户·月标准向其支付困难补助费。征收部门将产权调换的住宅安置房交付被征收人之日起(以征收部门通知办理交房手续使用时间),再按过渡期最末月的标准支付给被征收人3个月的临时安置补助费。
    九、房屋征收奖励办法
    被征收人积极配合房屋征收,在下列期限规定内签订协议并按协议约定将房屋交给征收部门的,征收部门给予搬迁奖励(奖励以户为单位、私有房屋按房屋所有权证计、房屋共有权证合并计为一户):
    (一)房屋分户估价报告送达之日起十五日内,奖励10000元。
    (二)房屋分户估价报告送达之日起第十六日至第三十日内,奖励6000元。 
    (三)房屋分户估价报告送达之日起第三十一日至第六十日内,奖励3000元。 
    (四)超过公告签约期限签约的不予奖励。
被征收人、房屋承租人对搬迁奖励的归属有约定的,从其约定;无约定的,支付给房屋产权人。
    十、审批手续不全、无房屋所有权证房屋的认定及补偿
    (一)未取得规划、土地、建设批准手续的房屋,不予补偿。
    (二)2004年8月15日前建成的房改房、集资房、单位房和四层以下(含第四层)的私人自建房,规划、土地、建设批准手续不齐全的,按该项目房屋分类评估价格的70%给予补偿;2004年8月15日后建设的手续不全、无房屋所有权证的房屋不予补偿。
    (三)规划、土地、建设批准手续齐全,但未取得房屋所有权证的,按该项目房屋分类评估价格的95%补偿。
    (四)房屋建造年份的确认
    1、被征收人或征收部门提供政府部门出具的土地、规划、建设手续或相关年份的地籍(形)图或航拍图和规划路网图等确认。 
    2、通过本款第1点无法确定建造年份的,由被征收房屋所在辖区政府(开发区管委会)组织本辖区内的规划、建设、国土部门确认。
(五)房屋建筑面积的确认
    1、根据征收人和被征收人双方认可的丈量结果确认。
    2、根据征收人或被征收人委托的具有相应资质的房产测绘单位出具的测绘成果确认。
    3、征收当事人委托测绘的,应在测绘前 5日通知对方当事人到场,被征收人应当配合测绘人员入户测绘。被征收人拒绝给予入户测绘的,测绘单位对拒绝入户测绘的情况进行说明,并由被征收房屋所在地的街道办事处或社区派员见证。造成被征收房屋建筑面积无法认定的责任由被征收人承担。
    十一、对改变用途房屋的补偿
    (一)2004年1月1日前自行将已取得房屋所有权证的住宅房屋改变为经营性用房,具有工商营业手续和税务登记手续且正在作为经营性用房使用的,按该项目相应经营性用房分类房屋评估价格的70%给予补偿;缺税务登记手续的按60%给予补偿。属划拨土地的须按规定扣除土地使用权收益或相当于土地使用权收益的价款。
    (二)2004年1月1日后至房屋征收公告发布前自行将已取得房屋所有权证的住宅房屋改变为经营性用房的,具有工商营业手续和税务登记手续且正在作为经营性用房使用的,按相应经营性用房补偿标准一次性支付3个月的停产停业费,对被征收房屋仍按住宅标准给予补偿。
    (三)改变房屋用途的时间由被征收人提供工商、税务部门的有关资料及其它能证明改变用途时间的资料确定。被征收人拒不提供相关资料造成改变房屋用途的时间无法确认的,相关责任由被征收人承担。
    十二、关于改变结构的房屋补偿
    已取得房屋所有权证,经批准改变房屋结构,但未办理房屋所有权变更登记的住宅房屋,按变更后的房屋结构给予补偿;2004年1月1日前未经批准改变结构的,按原结构给予补偿后,再按结构变更后的房屋分类评估价格与原房屋分类评估价格之间的差价的50%增加补偿。
    十三、房屋特殊装修的补偿
    被征收房屋特殊装修超出评估标准的部分,由征收部门与被征收人协商补偿,协商不成的可以通过评估确定。被征收人不愿协商或协商不成,又拒绝评估机构入户查勘评估的,相关责任由被征收人承担。
    十四、房屋征收补偿费用的支付方式
    征收双方签订补偿协议后,按协议约定支付征收补偿费。被征收人为个人的,由其本人提供身份证在指定的银行开户,将征收补偿费存入该账户,被征收人签收银行存折后到银行领取补偿费;被征收人为单位的,补偿费通过银行转账支付给被征收单位。
    十五、不当行为不给予补偿
    房屋征收相关公告发布后,房屋征收范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。违反规定实施的,不予补偿。
    十六、被征收人的权利与义务
    (一)被征收人有义务提供房屋相关合法手续,对手续不全房屋应配合征收部门进行确认,并在规定时间内与征收人签订征收补偿协议。
    (二)征收部门与被征收人签订协议并支付补偿费后,被征收人按协议约定将《房屋所有权证》、《土地使用权证》移交给征收部门,并由征收部门统一办理注销手续;权属证明丢失的需登报声明作废,公告费由被征收人负责。
    (三)按协议约定双方办理房屋移交手续。房屋移交前被征收人应与有关单位结清水、电、燃气费用等报停手续、并维持原房屋结构完整、设施齐全、不得损坏和拆除门、窗、管网线及各类用表等设施。房屋移交后由征收部门安排拆除。
    (四)按协议约定获得征收补偿、补助、奖励费。
    (五)对未签订补偿协议,由市政府作出补偿决定的,被征收人对补偿决定不服,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。
    十七、征收部门的权利与义务
    (一)对选择货币补偿的,征收部门按补偿协议约定,支付给被征收人相关的补偿、补助等费用。
    (二)对选择产权调换方式的,征收部门按约定支付临时安置补助费用或过渡周转房。
    (三)确保调换房屋符合国家相关质量安全标准。
    (四)调换房屋的产权证明,由征收部门负责组织办理,被征收人应积极予以协助。
    十八、被征收人签订协议后,由征收部门将分户补偿情况在房屋征收范围内予以公布。
    十九、签约期限
    征收部门与被征收人应当自项目房屋征收决定公告之日起4个月内订立补偿协议;在签约期限未达成协议的,由房屋征收部门报请市人民政府作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。
    二十、本方案未尽事宜按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院第590号令)及《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(南府发〔2012〕6号)等有关文件规定执行。

南宁市兴宁区人民政府主办

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